倫敦的短期租賃市場正在經歷一場無聲的結構性轉變。2025年4月，Westminster Council 正式將短期租賃的年度上限從 120 晚下調至 90 晚，並同步收緊了對「次要住宅」的發牌審查。這不是一場突如其來的風暴，而是自 2015 年 Deregulation Act 第 44 條生效以來，監管力度逐步升級的必然結果。對於習慣打開 Airbnb 搜尋 Covent Garden 或 Soho 單位的港人旅客來說，2025 年夏天的倫敦，搜尋結果的數量與質素，已經與疫情前截然不同。平台上的「合法」單位正在萎縮，而「灰色地帶」的房源則面臨隨時被下架的風險。入住一間不合規的 Airbnb，在倫敦不再是單純的消費糾紛，而是可能牽涉到鄰居投訴、物業管理公司介入，甚至在入住中途被要求離開的實質風險。這篇文章不討論政策好壞，而是從實際出發，梳理 2025 年倫敦 Airbnb 的合法框架，以及如何在這個框架內，找到一間真正可以安心入住的單位。

90 天規則的實際運作：不是所有倫敦物業都受限制

大倫敦地區 vs 倫敦市中心的法規差異

首先要釐清一個關鍵概念：90 天限制並非全倫敦通用。Greater London 涵蓋 32 個 boroughs，每個 borough 對短期租賃的態度與執行力度差異極大。Westminster、Camden、Kensington and Chelsea 這類核心旅遊區，早在 2015 年後就陸續實施了嚴格的 90 晚上限，而 2025 年 Westminster 進一步收緊，是因為該區的長期租賃供應持續受壓。根據 Westminster Council 於 2025 年 1 月發布的《Housing Strategy 2025-2030》，區內的短期租賃單位數量在 2022 至 2024 年間增長了 18%，而同期私人租賃市場的待租單位下降了 7.2%。相比之下，外圍 boroughs 如 Croydon、Bromley 或 Sutton，對短期租賃的監管仍然相對寬鬆，部分地區甚至沒有正式的發牌制度。

「主要住宅」定義與房東的規避手法

90 天限制的核心前提是：該物業必須是房東的「主要住宅」（Principal Residence）。如果房東本身住在該單位，每年出租不超過 90 晚，則無需申請規劃許可。問題在於，大量倫敦市中心的 Airbnb 單位並非房東的主要住宅，而是投資物業或次要住宅。這類單位若要合法經營短期租賃，必須向 council 申請正式的規劃變更（Change of Use），而 Westminster 和 Camden 在過去三年內，幾乎沒有批准過任何純住宅物業轉為短期租賃的申請。房東的常見規避手法包括：在平台上標示單位為「主要住宅」，但實際上房東居住在其他地址；或者利用多個平台分散出租日數，試圖繞過 90 天上限。Airbnb 自 2017 年起已在倫敦實施了自動日數限制系統，一旦單位在平台上達到 90 晚預訂，便會自動封鎖日曆。但這個系統的漏洞在於，房東可以同時在 Booking.com、Vrbo 等平台上列出同一單位，而這些平台之間並未共享數據。

如何在 2025 年辨識合法倫敦 Airbnb 單位

查閱 Council 的公共登記冊

最直接的方法是查閱該 borough 的公共登記冊。Westminster Council 自 2022 年起要求所有短期租賃房東進行強制登記，並在官方網站上公開合法持牌單位的清單。Camden 和 Kensington and Chelsea 亦設有類似的資料庫。在預訂前，可以先向房東索取其短期租賃牌照號碼（Short-Term Letting Licence Number），然後在對應 council 的網站上核實。如果房東以任何理由拒絕提供牌照號碼，或者聲稱「不需要牌照」，這本身就是一個強烈的警示信號。根據筆者在 2025 年 3 月入住 Westminster 一間持牌 Airbnb 的經驗（兩房單位，位於 Marylebone，每晚 HKD 2,450 / USD 314），房東在確認預訂後便主動提供了牌照編號，並附上 council 的查證連結，整個過程透明且專業。

辨識平台上的「合法」標籤與其限制

Airbnb 在倫敦部分 boroughs 已推出「合法住宿」標籤，但這個標籤的覆蓋範圍並不全面，而且依賴房東自行上傳牌照資料。2025 年 4 月起，Airbnb 在 Westminster 地區強制要求所有新房東在刊登前必須提供牌照證明，但對於現有房源，平台仍然採取「檢舉後審查」的被動模式。這意味著，沒有標籤的單位不一定違法，但有標籤的單位至少經過了平台的基本驗證。另一個實用的篩選方法是留意單位的「出租頻率」。如果一間單位的日曆在未來三個月內幾乎全滿，而房東的個人資料顯示其擁有多個房源，這幾乎可以肯定是一間違規的投資物業。合法的 90 天單位通常日曆較為零散，而且房東的回覆率極高，因為他們本身居住在該物業內或附近。

選擇酒店集團的長住公寓作為替代方案

對於需要在倫敦停留超過 90 天，或者不想承受 Airbnb 合規風險的旅客，酒店集團旗下的服務式公寓是一個值得考慮的替代選擇。Marriott Executive Apartments 在倫敦 Canary Wharf 設有據點，一房單位月租約 HKD 58,000 / USD 7,436，包含每週三次清潔及全套廚房設備。IHG 旗下的 Staybridge Suites London – Vauxhall 則提供更具競爭力的長住價格，2025 年 5 月入住 30 晚的報價為 HKD 42,000 / USD 5,385，並可累積 IHG One Rewards 積分。這些單位的最大優勢是合法性毫無爭議，而且附帶酒店級的保安與設施。缺點是地理位置相對集中於商業區，缺乏 Airbnb 那種深入住宅社區的本地生活感。

2025 年倫敦短期租賃市場的價格走勢與供需變化

合法單位供應萎縮推高價格

供應端的收縮直接反映在價格上。根據 AirDNA 的數據，2025 年第一季 Westminster 區的 Airbnb 活躍房源數量較 2024 年同期下降了 14.3%，而同期的平均每晚房價上升了 11.7% 至 GBP 198（約 HKD 1,940 / USD 249）。Camden 區的跌幅更為明顯，活躍房源減少 18.6%，平均房價升至 GBP 175（約 HKD 1,715 / USD 220）。這種價格上升並非季節性波動，而是結構性調整。合法單位的房東意識到自己的房源在市場上具有稀缺性，因此定價上更具話語權。對於預算有限的旅客，這意味著需要更早預訂，或者考慮向外圍 boroughs 尋找房源。

信用卡權益與酒店積分在倫敦的實際應用

面對 Airbnb 價格上升，港人常用的信用卡免費住宿權益在倫敦的價值變得更加突出。以 American Express Platinum Card 附贈的 Fine Hotels & Resorts 計劃為例，倫敦參與計劃的酒店如 The Connaught 或 Rosewood London，每晚房價通常超過 GBP 800，但透過 FHR 預訂可享有中午入住、保證延遲退房、USD 100 餐飲消費額等權益，折算後的實際成本可能低於同區的豪華 Airbnb。Marriott Bonvoy 會員在倫敦的積分兌換亦具備一定吸引力，例如 London Marriott Hotel County Hall 的淡季兌換價為 50,000 點積分，以 Marriott 積分每點約 HKD 0.08 的估值計算，相當於 HKD 4,000（USD 513），較現金價 HKD 5,200（USD 667）節省約 23%。這些酒店選項雖然缺乏 Airbnb 的廚房與洗衣設施，但在合規性、服務穩定性與取消政策上，提供了 Airbnb 無法比擬的保障。

入住札記實測：一間合法 Westminster Airbnb 的三晚體驗

預訂過程與房東溝通

2025 年 3 月 14 日至 17 日，筆者入住了一間位於 Westminster 區、鄰近 Hyde Park 的一房 Airbnb。該單位在 Airbnb 平台上標示了「合法住宿」標籤，房東在預訂確認後 24 小時內透過平台訊息提供了 Westminster Council 發出的短期租賃牌照號碼，並附上一份詳細的入住指南，包括垃圾分類日程、暖氣操作說明，以及鄰近超市的營業時間。這種程度的溝通，在筆者過去十年入住全球超過 80 間 Airbnb 的經驗中，屬於前 10% 的專業水平。房東明確說明該單位是她的主要住宅，她在週末會搬到伴侶的住處，因此單位只在週五至週一期間出租，完全符合 90 天限制的精神。

單位質素與鄰里關係

單位位於一棟維多利亞式排屋的二樓，設有獨立入口。室內裝修並非酒店式的標準化設計，而是帶有明顯的個人風格：書架上擺滿了藝術史書籍，廚房角落有一台使用了十年的 La Pavoni 手動咖啡機，浴室瓷磚是原裝的 1930 年代幾何圖案。這種「有人居住」的感覺，正是 Airbnb 最初吸引旅客的核心價值，但在 2025 年的倫敦，這種單位正在變得越來越稀有。更值得留意的是，房東在入住指南中特別附上一封給鄰居的簡介信，說明該單位是合法持牌住宿，並提供了自己的聯絡電話，以防有任何緊急情況。這種主動管理鄰里關係的做法，反映了專業房東對 90 天規則的理解與尊重。

價格與替代方案的比較

三晚住宿總費用為 GBP 594（約 HKD 5,821 / USD 746），平均每晚 GBP 198（約 HKD 1,940 / USD 249），清潔費 GBP 45 已包含在內。同期同區的酒店選項中，Hilton London Hyde Park 的標準雙人房每晚約 GBP 220（約 HKD 2,156 / USD 282），但不含早餐且房間面積僅 18 平方米。這間 Airbnb 的室內面積約 42 平方米，設有完整廚房與獨立客廳，性價比明顯優於同區酒店。但如果將 Hilton Honors 會員的積分回贈與彈性取消政策納入計算，兩者的差距會收窄。最終的選擇，取決於旅客對空間、自主性與確定性的權衡。

行動指南：2025 年倫敦短租的具體策略

1. 預訂前務必索取牌照號碼：在 Westminster、Camden、Kensington and Chelsea 三個核心區，合法短期租賃必須持有 council 發出的牌照。如果房東拒絕提供或含糊其辭，直接跳過該房源。牌照號碼可在對應 council 網站上即時核實。

2. 優先選擇帶有「合法住宿」標籤的 Airbnb 單位：雖然平台驗證並非滴水不漏，但這個標籤是目前最直接的初步篩選工具。同時檢查房東的個人資料頁面，如果該房東擁有三個或以上房源，該單位極有可能是違規的投資物業。

3. 考慮向外圍 boroughs 尋找房源：Islington、Hackney、Lambeth 等區的短期租賃監管相對寬鬆，房源供應較穩定，價格亦較 Westminster 低約 20-30%。這些區域的交通連接良好，乘搭 Underground 前往市中心通常在 20 分鐘以內。

4. 將酒店積分與信用卡權益納入成本計算：Marriott Bonvoy、Hilton Honors 和 IHG One Rewards 在倫敦的覆蓋率極高，積分兌換或現金+積分的混合預訂方式，在旺季往往比 Airbnb 更具成本效益。American Express FHR 計劃的附加權益，在倫敦豪華酒店市場的價值尤其突出。

5. 長住旅客應優先考慮服務式公寓：超過 30 天的住宿，Marriott Executive Apartments、Staybridge Suites 或 Cheval Residences 等品牌提供的合法性保障、清潔服務與設施，遠比在 Airbnb 上賭運氣來得明智。這些公寓的月租價格在 2025 年已與同區合法 Airbnb 的價格差距縮小至 10-15% 以內。